세입자 계약 연장 거절 - 집주인이 알아 둘 사유, 기한, 통보 방법

거절할 수 있는 사유

세입자는 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 한 번 계약 연장을 요구할 수 있고, 집주인은 법이 정한 사유가 없으면 이를 거절하지 못합니다(주택임대차보호법 제6조의3). 그래서 집주인이 "이번에는 연장하지 않겠다"고 먼저 알려도, 세입자가 기한 안에 연장을 요구해 오면 거절 사유가 있어야 계약을 끝낼 수 있습니다.

집주인이나 가족이 직접 살려는 경우

가장 많이 쓰이는 사유입니다. 집주인 본인뿐 아니라 부모님이나 자녀가 그 집에 실제로 살려는 경우에도 거절할 수 있습니다(제6조의3 제1항 제8호). 다만 "살겠다"는 말만으로는 부족하고, 다툼이 생기면 실제로 살려는 계획이 진정하다는 것을 집주인이 증명해야 한다는 것이 판례의 입장입니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결). 법원은 집주인의 현재 주거 상황, 직장이나 자녀 학교, 이사 준비 상황, 거절 전후에 한 말과 행동을 함께 봅니다.

월세를 두 달 치 이상 밀린 경우

세입자가 밀린 월세의 합계가 두 달 치에 이른 적이 있다면 거절할 수 있습니다(제6조의3 제1항 제1호). 지금 밀려 있는지가 아니라 계약 기간 중 한 번이라도 그 금액에 이른 사실이 있으면 되므로, 그동안의 입금 내역을 날짜별로 정리해 두는 것이 좋습니다. 상가는 기준이 세 달 치입니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호).

이미 한 번 연장된 계약이라면

세입자의 연장 요구권은 한 번만 쓸 수 있고, 그 기간은 2년입니다(제6조의3 제2항). 세입자가 이 권리를 써서 연장된 계약이 다시 만기를 맞았다면, 집주인은 사유 없이도 기한 안에 거절을 통보하는 것만으로 계약을 끝낼 수 있습니다. 다만 서로 아무 말 없이 저절로 연장된 계약은 세입자가 권리를 쓴 것으로 보지 않는다는 것이 국토교통부와 법무부의 해설이라, 그 뒤에 세입자가 연장을 요구하면 다시 사유가 필요합니다.

봉 변호사 코멘트

실거주를 이유로 거절하려는 분들께 먼저 여쭙는 것은 "누가, 언제부터, 왜 들어가는지 설명할 수 있느냐"입니다. 자녀 결혼이나 부모님 봉양처럼 이유가 분명하고 이사 준비가 눈에 보이면 다툼이 생겨도 설명이 됩니다. 반대로 집을 팔 생각이면서 실거주를 내세우면, 나중에 집이 팔리는 순간 손해배상 문제로 돌아옵니다. 집을 팔 계획이라면 새 집주인이 거절 기한 안에 소유권을 넘겨받아 직접 실거주 거절을 하는 쪽을 검토하는 것이 안전한 경우가 많습니다.

통보 기한

주택은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지

거절 의사는 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 세입자에게 도착해야 합니다(제6조 제1항). 2020년 12월 10일 이후 새로 맺거나 갱신한 계약부터 이 기한이 적용됩니다. 기준은 보낸 날이 아니라 세입자에게 도착한 날이므로(민법 제111조), 마감에 맞추지 말고 여유를 두고 보내는 것이 좋습니다.

기한을 넘기면 2년이 자동 연장됩니다

이 기한 안에 거절 통보가 도착하지 않으면 계약은 같은 조건으로 자동 연장되고, 연장된 기간은 2년입니다(제6조 제1항·제2항). 이렇게 연장되면 집주인은 그 2년 동안 계약을 끝낼 수 없는 것으로 해석되지만, 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있고 통보 3개월 뒤에 계약이 끝납니다(제6조의2). 집주인에게만 불리한 구조이므로 기한 관리가 중요합니다. 다만 월세를 두 달 치 이상 밀렸거나 세입자 의무를 크게 어긴 세입자에게는 이 자동 연장이 적용되지 않습니다(제6조 제3항).

상가는 6개월 전부터 1개월 전까지

상가는 건물주의 거절 통보 기한이 만기 6개월 전부터 1개월 전까지이고, 이 기한을 넘기면 1년이 자동 연장됩니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제4항). 다만 보증금에 월세를 환산해 더한 금액이 지역별 기준을 넘는 상가에는 이 자동 연장 규정이 적용되지 않고(제2조), 계약이 끝난 뒤에도 세입자가 가게를 계속 쓰는데 건물주가 상당한 기간 안에 이의하지 않으면 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보는 민법의 규정이 적용됩니다. 이때는 기간을 정하지 않은 계약이 되어 어느 쪽이든 해지를 통고할 수 있습니다(민법 제639조).

내용증명으로 통보하는 법

계약 정보와 거절 사유를 적습니다

거절 통보는 나중에 증거로 쓸 수 있도록 서면으로 남기는 것이 좋습니다. 집주인과 세입자의 이름과 주소, 집 주소, 현재 계약이 끝나는 날짜를 적고, 거절 사유를 구체적으로 씁니다. 실거주라면 누가 언제부터 살 예정인지, 월세 연체라면 언제부터 언제까지 얼마가 밀렸는지를 적습니다.

임대인 본인이 ○○○○년 ○월 ○일 계약 만료 후 위 주택에 직접 거주할 예정이므로, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 따라 계약 갱신을 거절합니다. 계약 만료일까지 주택을 인도해 주시기 바라며, 보증금은 인도와 동시에 반환하겠습니다.

사유를 모호하게 적으면 나중에 다툼에서 불리할 수 있습니다. 기본 구성은 내용증명 작성법 - 반드시 들어가야 하는 것들과 같습니다.

우체국에서 보내고 배달일을 확인합니다

같은 문서 3통을 출력해 우체국 창구에 가져가면 한 통은 우체국이 보관하고, 한 통은 세입자에게 가고, 한 통은 우체국 도장이 찍혀 나에게 돌아옵니다. 우체국은 어떤 내용을 언제 보냈는지를 증명해 주지만, 세입자가 받았는지까지 증명하지는 않으므로 영수증의 등기번호로 배달 여부와 배달일을 조회해 캡처해 두세요. 세입자가 집을 비워 반송되면 도착한 것으로 인정되지 않을 수 있으니, 기한이 남아 있을 때 바로 다시 보내세요.

내용증명 작성이나 우체국 방문이 어렵다면 로에버 내용증명 서비스에서 간편하게 작성하고 발송할 수 있습니다. 문서 출력부터 우체국 접수까지 대신 해드리고, 실시간으로 배송 현황 조회도 해드립니다. 상대방 휴대전화 번호만 안다면 우체국을 거치지 않는 전자 내용증명으로 바로 보낼 수도 있습니다. → 로에버 내용증명 바로가기

문자나 전화로만 알리면 생기는 일

평소 세입자와 문자나 카톡으로 대화하더라도 거절 통보만큼은 기록이 남는 방법으로 보내는 것이 좋습니다. 문자는 "못 봤다", "그 번호는 내 번호가 아니다"라는 다툼이 생기기 쉽고, 말이나 전화로만 알렸다면 나중에 세입자가 말을 바꿀 때 증명할 방법이 없어 그대로 자동 연장이 될 수 있습니다. 문자로 먼저 알렸더라도 내용증명을 한 번 더 보내 두면 도착일을 두고 다툴 일이 줄어듭니다.

봉 변호사 코멘트

거절 통보에서 가장 많이 보는 실수는 기한 마지막 주에 보내는 것입니다. 세입자가 며칠 집을 비우면 우편이 돌아오고, 다시 보내는 사이 2개월 선을 넘깁니다. 그 뒤에는 사유가 아무리 분명해도 2년이 자동 연장됩니다. 만기 4~5개월 전에 보내 두면 반송되더라도 다시 보낼 시간이 있고, 세입자도 이사 갈 집을 구할 시간이 생겨 다툼 없이 끝나는 경우가 많습니다.

거절한 뒤 생기는 분쟁

세입자가 나가지 않을 때

기한 안에 정당한 사유로 거절했는데도 세입자가 나가지 않으면 법원 절차로 가야 합니다. 이때 집주인이 직접 짐을 빼거나 잠금장치를 바꾸는 것은 안 됩니다. 집을 되찾기는커녕 형사 책임을 지는 쪽이 될 수 있습니다.

소송보다 가벼운 방법으로 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있지만(제21조 제1항), 세입자가 조정에 응하지 않겠다고 알리면 그대로 끝납니다(제21조 제3항 제5호). 조정을 거치지 않고 바로 집을 비워 달라는 소송(명도소송)을 낼 수도 있습니다. 소송 전에는 세입자가 다른 사람에게 집을 넘기지 못하도록 점유이전금지가처분을 먼저 신청해 두는 것이 보통입니다. 이것이 없으면 소송 중에 사는 사람이 바뀌었을 때 그 사람을 상대로 다시 소송해야 할 수 있기 때문입니다.

소송에서 이기면 집행관을 통해 집을 비울 수 있습니다. 다만 세입자가 "보증금을 먼저 돌려받아야 나간다"고 다투면 판결은 보증금 반환과 동시에 집을 비우라는 내용이 되고, 이때 강제로 비우려면 보증금을 돌려주었거나 실제로 내놓았다는 것을 증명해야 합니다(민사집행법 제41조 제1항). 보증금을 미리 준비해 두어야 판결을 받고도 집행이 늦어지는 일을 피할 수 있습니다. 로에버에 의뢰하시면 변호사가 소장을 작성해서 제출해드립니다. → 로에버 민사소송 의뢰하기

실거주를 이유로 거절했다면 실제로 살아야 합니다

실거주를 이유로 거절했다면, 연장됐을 기간인 2년 동안은 정당한 사유 없이 다른 세입자를 들이면 안 됩니다. 어기면 전 세입자에게 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항). 배상액은 미리 정해 둔 금액이 있으면 그 금액이고, 없으면 다음 세 가지 중 가장 큰 금액입니다(제6조의3 제6항).

• 거절 당시 월세의 3개월분. 보증금이 있으면 보증금을 법이 정한 비율로 월세로 바꿔 더합니다. 이 비율은 법과 시행령이 정한 두 가지, 즉 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 쪽입니다(제7조의2, 시행령 제9조).
• 새 세입자에게 받는 월세와 전 세입자 월세의 차액 2년분. 이때도 양쪽 보증금을 같은 방식으로 월세로 바꿔 계산합니다.
• 전 세입자가 증명한 실제 손해액.

다른 세입자를 들여도 되는 '정당한 사유'는 거절할 당시 예상할 수 없었던 사정이 생겨 실거주를 할 수 없게 된 경우로 좁게 봅니다. 갑작스러운 해외 발령, 들어와 살기로 한 부모님의 사망 같은 경우가 예로 거론되고, 집값이나 전세 시세가 올라 세를 놓는 것이 유리해졌다는 사정은 해당하지 않습니다. 대법원도 거절 당시 예상할 수 없었던 사정 때문에 다른 세입자를 들일 수밖에 없었어야 하고, 그런 사정이 있었다는 것은 집주인이 증명해야 한다고 보았습니다(대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결).

봉 변호사 코멘트

실거주 거절 뒤에 생기는 분쟁은 대부분 "들어가 살기는 했는데 몇 달 만에 나왔다"는 경우입니다. 짧게 살다 세를 놓으면 처음부터 실거주 의사가 없었다는 정황으로 읽힐 수 있습니다. 사정이 바뀌어 살 수 없게 됐다면 그 사정이 생긴 시점을 보여 주는 자료(발령 통지, 진단서, 매매계약서 등)를 남겨 두시고, 가능하면 전 세입자에게 먼저 다시 들어올 의사가 있는지 물어 기록을 남기는 것이 분쟁을 줄입니다.

정리

1. 거절 사유는 집주인이나 부모님·자녀의 실거주, 두 달 치 이상의 월세 연체가 대표적이고, 세입자의 연장 요구권은 한 번만 쓸 수 있습니다.
2. 주택은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지, 상가는 1개월 전까지 거절 통보가 세입자에게 도착해야 하고, 넘기면 주택은 2년이 자동 연장됩니다.
3. 통보는 내용증명으로 보내고 등기번호로 배달일을 확인해 두세요. 반송되면 기한 안에 바로 다시 보냅니다.
4. 세입자가 나가지 않으면 점유이전금지가처분과 명도소송으로 가고, 보증금은 미리 준비해 둡니다.
5. 실거주로 거절했다면 2년 동안 실제로 살아야 하고, 사정이 바뀌었다면 그 자료를 남겨 두세요.

내 경우가 거절할 수 있는 사유에 해당하는지, 기한이 언제까지인지 막막하다면 먼저 확인해 보세요. → 내 사건 진단 바로가기