세입자 명도소송 준비 서류 4가지 - 그리고 판결 뒤 강제집행 당일 절차

퇴거를 요구할 수 있는 상태인지 확인

집을 비워 달라고 요구하려면 먼저 계약이 정당하게 끝나 있어야 합니다. 계약을 끝내는 길은 두 가지입니다. 어느 쪽이냐에 따라 필요한 사유와 기한이 다르니 내 상황부터 확인하세요.

계약을 끝낼 수 있는지가 아직 불확실하다면 세입자 내보내기 전 확인할 4가지 - 끝낼 수 있는 사유부터 명도소송까지를 먼저 읽어 보시기 바랍니다. 이 글은 계약을 끝낼 사유가 갖춰졌는데도 세입자가 나가지 않는 상황에서 할 일에 집중합니다.

미리 준비할 서류 4가지

명도 절차는 내용증명부터 소송, 강제집행까지 단계마다 "이 사람이 집주인이 맞는지", "계약이 언제 어떻게 끝났는지"를 서류로 보여 줘야 합니다. 아래 네 가지를 한 번에 챙겨 두면 단계마다 다시 찾지 않아도 됩니다.

1. 임대차 계약서

계약 당사자, 기간, 보증금과 월세, 월세 내는 날이 적힌 원본입니다. 소장을 낼 때 가장 기본이 되는 증거이고, 내용증명을 쓸 때도 계약 정보를 여기서 옮겨 적습니다. 계약서가 없다면 입금 내역, 문자 대화처럼 계약 내용을 알 수 있는 자료를 모아 두세요.

2. 월세 입금 내역

월세 연체로 해지하는 경우라면 언제 얼마가 밀렸는지는 집주인이 증명해야 합니다. 통장 거래 내역을 날짜별로 정리해 두세요. 해지 기준은 연체한 횟수가 아니라 밀린 '금액'입니다. 예를 들어 월세 100만 원인 집에서 50만 원씩 네 번을 덜 냈다면 밀린 합계가 200만 원, 곧 두 달치에 이른 것입니다.

3. 계약을 끝낸다고 알린 내용증명과 배달 기록

계약을 끝낸다는 통보는 말로 해도 효력은 있지만, 나중에 "그런 말 못 들었다"는 다툼이 생기면 집주인이 증명해야 합니다. 내용증명을 보내 두면 어떤 내용을 언제 보냈는지 우체국이 증명해 주고, 영수증의 등기번호로 배달 여부와 배달일까지 조회할 수 있습니다. 통보는 세입자에게 도착해야 효력이 생기므로(민법 제111조) 배달 기록도 함께 보관하세요. 내용증명이 법이 꼭 요구하는 절차는 아니지만, 소송에서 계약이 끝난 날을 보여 주는 핵심 자료가 됩니다.

4. 등기부등본과 건축물대장

소송을 낼 자격이 있는 사람, 곧 그 집의 소유자가 누구인지는 등기부등본으로 보여 줍니다. 건축물대장은 집의 주소, 면적, 구조를 확인해 소장에 어느 건물의 어느 부분을 비워 달라는 것인지 정확히 적는 데 씁니다. 인터넷등기소와 정부24에서 발급받을 수 있습니다.

봉 변호사 코멘트

해지를 통보하자 세입자가 그제야 밀린 월세 일부를 보내 오는 경우가 있습니다. 법원은 해지를 통보할 당시 밀린 금액이 기준에 이르렀다면, 통보가 도착하기 전에 세입자가 집주인 동의 없이 일방적으로 갚았더라도 해지는 그대로 유효하다고 봅니다(대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결). 다만 이 판결은 상가 사안이라 주택에도 똑같이 적용된다고 단정하기는 어렵습니다. 어느 쪽이든 "언제 얼마가 밀렸는지"는 집주인이 증명해야 하니, 입금 내역은 월별로 정리해 두시기 바랍니다.

내용증명부터 판결까지

서류가 갖춰졌다면 계약을 끝낸다는 내용증명을 보내고, 소송 중에 세입자가 바뀌는 것을 막는 점유이전금지가처분을 신청한 뒤, 명도소송을 내서 판결을 받습니다. 세 단계에서 할 일과 비용은 세입자 내보내기 전 확인할 4가지 - 끝낼 수 있는 사유부터 명도소송까지에 정리되어 있습니다. 로에버에 의뢰하시면 변호사가 소장을 작성해서 제출해드립니다. → 로에버 민사소송 의뢰하기

판결 뒤에도 안 나가면 강제집행

직접 짐을 빼면 안 되는 이유

판결문을 받았다고 해서 집주인이 직접 문을 열고 들어가거나 짐을 빼면 안 됩니다. 세입자가 사는 집에 마음대로 들어가면 집주인이라도 형사 문제가 될 수 있습니다. 법원 집행관이 세입자의 점유를 풀고 집주인에게 넘겨주는 절차, 곧 강제집행을 신청해야 합니다(민사집행법 제258조 제1항).

보증금이 남아 있으면 "보증금을 돌려주는 것과 동시에 집을 넘겨주라"는 판결이 나오는 경우가 많습니다. 이때는 집주인이 남은 보증금을 돌려줬거나, 돌려줄 돈을 마련해 제공했거나, 공탁했다는 것을 증명해야 집행이 시작됩니다(민사집행법 제41조 제1항).

집행관과 함께 짐을 옮기는 과정

실무에서는 집행관이 먼저 현장을 방문해 세입자에게 스스로 나갈 기한을 알리는 것이 보통입니다. 이를 '계고'라고 합니다. 그 기한이 지나도 나가지 않으면 집행관이 인부를 데리고 와서 짐을 옮깁니다. 집행은 집주인이나 대리인이 현장에 나와 집을 넘겨받을 때에만 할 수 있으므로(제258조 제2항) 집행 당일에는 꼭 참석하세요.

옮긴 짐은 집주인이 함부로 버릴 수 없습니다. 세입자나 그 가족이 없어 짐을 넘겨줄 사람이 없으면 집행관이 세입자 비용으로 보관하고(제258조 제5항), 세입자가 찾아가지 않으면 법원 허가를 받아 팔아서 비용을 뺀 뒤 나머지를 공탁합니다(제6항). 짐을 옮기는 인부 비용과 보관료는 강제집행을 신청할 때 집주인이 미리 내야 합니다(제18조 제1항). 이 비용은 원래 세입자가 부담할 것이어서 나중에 세입자에게 돌려받을 수 있지만(제53조 제1항), 세입자에게 재산이 없으면 실제로 돌려받기 어려울 수 있습니다. 비용은 집의 넓이와 짐의 양에 따라 달라지니 신청하는 법원의 집행관사무소에서 확인하세요.

봉 변호사 코멘트

집행 당일 집주인 쪽에서 아무도 현장에 오지 않아 집행이 미뤄지는 일이 실제로 있습니다. 집행관은 집주인이나 대리인이 집을 넘겨받을 때에만 집행할 수 있으니 날짜가 잡히면 반드시 참석하시고, 판결이 보증금 반환과 동시이행이라면 집행을 신청하기 전에 남은 보증금을 돌려줄 방법부터 정해 두시기 바랍니다. 집행 비용도 집주인이 먼저 내야 하므로 집행관사무소에서 금액을 미리 확인해 두면 당일에 당황하지 않습니다.

정리

1. 계약을 끝낼 사유가 갖춰졌는지부터 확인하세요. 사유와 기한은 기존 글에 정리되어 있습니다.
2. 계약서, 월세 입금 내역, 계약을 끝낸다고 알린 내용증명과 배달 기록, 등기부등본과 건축물대장 네 가지를 미리 준비하세요.
3. 내용증명을 보낼 때, 가처분을 신청할 때, 소장을 낼 때 모두 같은 서류를 쓰므로 처음에 한 번에 갖춰 두면 단계마다 다시 찾지 않아도 됩니다.
4. 판결 뒤에도 짐은 직접 빼지 말고 집행관에게 강제집행을 신청하세요. 집행관이 먼저 기한을 알리고(계고), 그래도 나가지 않으면 짐을 옮깁니다.
5. 집행 당일에는 집주인이나 대리인이 반드시 현장에 있어야 하고, 보증금이 남아 있으면 돌려줄 준비가 되어야 집행이 시작됩니다. 옮긴 짐은 함부로 버릴 수 없고 집행 비용은 집주인이 먼저 냅니다.

내 상황에서 무엇부터 해야 할지 막막하다면 먼저 확인해 보세요. → 내 사건 진단 바로가기