세입자 내보내기 전 확인할 4가지 - 끝낼 수 있는 사유부터 명도소송까지

1단계: 계약을 끝낼 수 있는지 확인

집주인이 계약을 끝내는 방법은 계약 기간 도중에 끝내는 것과 기간이 끝날 때 연장하지 않는 것, 두 갈래로 나뉩니다. 어느 쪽이냐에 따라 필요한 사유와 지켜야 할 기한이 다르니, 내 상황이 어디에 해당하는지부터 확인하세요.

기간 중에 끝내려면

계약 기간이 남아 있을 때 집주인이 일방적으로 계약을 끝내는 것을 법률 용어로 '해지'라고 합니다. 해지는 법이 정한 사유가 있을 때만 할 수 있습니다. 대표적인 사유는 다음과 같습니다.

• 월세 연체: 주택은 밀린 월세의 합계가 두 달치(2기)에 이르렀을 때(민법 제640조), 상가는 세 달치(3기)에 이르렀을 때(상가건물 임대차보호법 제10조의8) 해지할 수 있습니다. 연속으로 밀렸는지가 아니라 밀린 금액의 합계가 기준이라, 한 달치씩 드문드문 밀려도 합계가 두 달치가 되면 해당합니다.
• 허락 없는 재임대·양도: 세입자가 집주인 동의 없이 집을 다른 사람에게 다시 빌려주거나 임차권을 넘긴 경우에도 해지할 수 있습니다(민법 제629조 제2항).

이 밖에 세입자가 집을 계약과 전혀 다른 용도로 쓰는 등 계약상 의무를 크게 어긴 경우에도 해지가 인정될 수 있습니다. 다만 이런 사유는 어느 정도여야 해지할 수 있는지를 두고 다툼이 생기기 쉬우니, 통보하기 전에 변호사와 먼저 상의하시는 것이 좋습니다.

기간이 끝날 때 내보내려면

월세를 밀리지 않은 세입자라도 계약 기간이 끝나면 내보낼 수 있습니다. 먼저 정해진 기한 안에 연장하지 않겠다고 알려야 합니다. 주택은 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지(주택임대차보호법 제6조 제1항), 상가는 6개월 전부터 1개월 전까지입니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제4항). 이 기한을 놓치면 같은 조건으로 주택은 2년, 상가는 1년 더 계약된 것으로 봅니다. 다만 주택에서 밀린 월세가 두 달치에 이르렀거나 세입자가 의무를 크게 어긴 경우에는 기한을 놓쳐도 자동으로 연장되지 않습니다(제6조 제3항). 상가는 보증금과 월세를 합산한 금액(환산보증금)이 지역별 기준을 넘으면 이 자동 연장 규정이 적용되지 않을 수 있으니 따로 확인하세요.

기한 안에 알렸고 세입자가 연장을 요구하지 않으면, 별다른 사유가 없어도 계약은 기간이 끝나는 날 종료됩니다. 세입자가 같은 기간 안에 연장을 요구하면 그때부터는 법이 정한 사유가 있어야 거절할 수 있습니다. 주택은 다음과 같은 사유가 정해져 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항).

• 월세를 두 달치에 이르도록 밀린 사실이 있는 경우
• 거짓이나 부정한 방법으로 집을 빌린 경우
• 서로 합의하고 집주인이 세입자에게 상당한 보상을 해 준 경우
• 집주인 동의 없이 다른 사람에게 다시 빌려준 경우
• 세입자가 고의나 큰 잘못으로 집을 부순 경우
• 집이 없어지거나 부서져 살 수 없게 된 경우
• 계약 당시 미리 알린 재건축 계획, 안전사고 우려, 다른 법에 따른 철거·재건축으로 집을 비워야 하는 경우
• 집주인 본인이나 부모님, 자녀가 그 집에 실제로 살려는 경우
• 그 밖에 세입자가 의무를 크게 어기거나 계약을 이어 가기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

상가도 비슷한 사유가 정해져 있지만 연체 기준이 세 달치이고, 집주인 실거주는 거절 사유에 들어 있지 않습니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항). 또 세입자의 연장 요구는 주택은 한 번만(제6조의3 제2항), 상가는 처음 계약부터 모두 10년이 될 때까지만 할 수 있어서(제10조 제2항), 이미 그 한도를 채웠다면 사유 없이 거절할 수 있습니다.

실거주를 이유로 거절할 때는 두 가지를 조심하세요. 다툼이 생기면 정말 살 생각이었다는 점은 집주인이 증명해야 하므로(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결) 이사 계획이나 사정을 보여 줄 자료를 준비해 두는 것이 좋습니다. 그리고 원래 연장됐을 기간(2년)이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 그 집을 빌려주면 나간 세입자에게 손해를 배상해야 할 수 있습니다(제6조의3 제5항). 사유별 판단 기준과 통보 방법은 세입자 계약 연장 거절 - 집주인이 알아 둘 사유, 기한, 통보 방법에서 자세히 다뤘습니다.

봉 변호사 코멘트

해지를 통보하자마자 세입자가 밀린 월세를 보내 오면 계약을 끝낼 수 없게 되는지 걱정하시는데, 그렇지 않습니다. 법원은 해지를 통보할 당시 밀린 금액이 기준에 이르렀다면, 통보가 도착하기 전에 세입자가 집주인 동의 없이 일방적으로 갚았더라도 해지는 그대로 유효하다고 봅니다(상가 사안, 대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결). 계약이 끝날 때 연장 요구를 거절하는 경우도 법은 두 달치에 이르도록 연체한 '사실이 있는 경우'를 사유로 적어 두었습니다(제6조의3 제1항 제1호). 다만 언제 얼마가 밀렸는지는 집주인이 증명해야 하므로 입금 내역을 날짜별로 정리해 두시기 바랍니다.

2단계: 내용증명으로 통보하기

통보에 넣을 내용

계약을 끝내겠다는 통보는 말로 해도 효력은 있지만, 나중에 "그런 말 못 들었다"는 다툼을 막으려면 내용증명으로 보내는 것이 안전합니다. 내용증명은 어떤 내용의 문서를 언제 보냈는지 우체국이 증명해 주는 우편입니다. 계약 정보, 계약을 끝내는 이유(밀린 월세 내역 등), 계약을 끝낸다는 뜻, 집을 비워 줄 기한을 구체적으로 적습니다. 어떤 항목을 어떻게 쓰는지는 내용증명 작성법 - 반드시 들어가야 하는 것들을 참고하세요.

월세 연체로 해지하는 주택의 경우 핵심 문장은 이렇게 쓸 수 있습니다.

"귀하의 차임 연체액이 2기분에 달하여 「민법」 제640조에 따라 본 임대차계약의 해지를 통보합니다. ○○○○년 ○월 ○일까지 위 부동산을 인도하여 주시기 바랍니다."

상가라면 '2기분'을 '3기분'으로, 「민법」 제640조를 「상가건물 임대차보호법」 제10조의8로 바꿔 쓰면 됩니다. 기간이 끝날 때 내보내는 경우라면 해지 대신 "임대차기간 만료일인 ○○○○년 ○월 ○일 이후 계약을 갱신하지 않겠다"는 뜻을 적고, 세입자가 연장을 요구했다면 거절 사유를 함께 적습니다. 이 통보는 앞에서 본 기한 안에 세입자에게 도착해야 합니다.

언제 도착했는지 확인하기

해지 통보는 세입자에게 도착해야 효력이 생깁니다. 우체국 영수증의 등기번호로 배달 여부와 배달일을 조회해서 기록해 두세요. 세입자가 일부러 우편물을 받지 않으면 다음 절차가 늦어질 수 있습니다.

내용증명 작성이나 우체국 방문이 어렵다면 로에버 내용증명 서비스에서 간편하게 작성하고 발송할 수 있습니다. 문서 출력부터 우체국 접수까지 대신 해드리고, 실시간으로 배송 현황 조회도 해드립니다. 상대방 휴대전화 번호만 안다면 우체국을 거치지 않는 전자 내용증명으로 바로 보낼 수도 있습니다. → 로에버 내용증명 바로가기

3단계: 점유이전금지가처분 신청하기

소송 중에 세입자가 바뀌는 것을 막는 절차

명도소송은 짧아도 몇 달이 걸립니다. 그사이 세입자가 다른 사람을 들여 놓으면, 판결을 받아도 그 사람에게는 집행할 수 없어 소송을 다시 해야 하는 일이 생깁니다. 이런 일을 막기 위해 소송 전에 "지금 사는 사람이 다른 사람에게 점유를 넘기지 못하게 해 달라"고 법원에 신청하는 것이 점유이전금지가처분입니다(민사집행법 제300조 제1항). 법원이 일정한 담보(공탁금)를 내는 것을 조건으로 결정을 내리는 경우가 많습니다.

결정을 받으면 2주 안에 집행 신청

가처분 결정을 받았다면 바로 법원 집행관에게 집행을 신청해야 합니다. 결정을 받은 날부터 2주가 지나면 그 결정으로는 집행할 수 없습니다(민사집행법 제292조 제2항, 제301조). 집행관이 현장을 방문해 가처분 내용이 적힌 고시문을 붙이고 나면, 그 뒤로 점유자가 바뀌어도 판결의 효력이 그대로 미칩니다.

봉 변호사 코멘트

명도소송에서 가장 아까운 경우가 판결까지 다 받아 놓고 점유자가 바뀌어 집행하지 못하는 때입니다. 세입자와 사이가 나쁘지 않더라도 가처분은 소송과 같이 가는 기본 절차라고 생각하시는 편이 좋습니다. 결정문을 받고 2주를 넘겨 집행하지 못한 사례도 실제로 있으니, 결정이 나오면 그날 집행관사무소에 접수한다는 생각으로 움직이시기 바랍니다.

4단계: 명도소송과 강제집행

소송 제기와 비용

내용증명을 보냈는데도 세입자가 나가지 않으면 법원에 소송을 냅니다. 집을 비워 달라고 청구하는 소송을 법률 용어로 '건물명도청구소송' 또는 '건물인도청구소송'이라고 합니다. 세입자가 소송 서류를 받지 않을 때 재판을 이어가는 방법은 특별송달 신청 - 상대방이 서류를 받지 않을 때 재판을 이어가는 법에서 다뤘습니다.

소장을 낼 때는 인지대(법원 수수료)와 송달료(서류 우편 요금)를 함께 냅니다. 인지대는 소송으로 얻으려는 이익을 돈으로 환산한 '소가'에 따라 정해지는데, 명도소송의 소가는 보증금이나 월세가 아니라 건물 가액의 절반이고(민사소송 등 인지규칙 제12조 제5호 나목), 여기서 건물 가액은 세금 매길 때 쓰는 기준 가격(시가표준액)의 절반입니다(제9조 제2항). 그래서 보증금이 큰 집이라도 인지대는 생각보다 많지 않은 경우가 많습니다. 소가에 따른 인지대 계산법과 승소 뒤 비용을 돌려받는 방법은 민사소송 비용 - 인지대·송달료 계산법과 승소 뒤 돌려받는 법을 참고하세요. 소송에서 이기면 밀린 월세와 소송비용도 세입자에게 청구할 수 있습니다.

로에버에 의뢰하시면 변호사가 소장을 작성해서 제출해드립니다. → 로에버 민사소송 의뢰하기

판결 뒤 짐을 내보내는 과정

판결문을 받았다고 해서 집주인이 직접 문을 열고 들어가거나 짐을 빼면 안 됩니다. 집주인이라도 세입자가 사는 집에 마음대로 들어가면 형사 문제가 될 수 있습니다. 반드시 법원 집행관에게 강제집행을 신청해야 합니다.

보증금이 남아 있으면 "보증금을 돌려주는 것과 동시에 집을 넘겨주라"는 판결이 나오는 경우가 많습니다. 이때는 집주인이 남은 보증금을 돌려줬거나 돌려주려고 했다는 것을 증명해야 집행이 시작됩니다(민사집행법 제41조 제1항).

실무에서는 집행관이 먼저 현장을 방문해 세입자에게 스스로 나갈 기한을 알리는 것이 보통입니다. 이것을 '계고'라고 합니다. 그 기한이 지나도 나가지 않으면 집행관이 인부를 데리고 와서 짐을 옮깁니다. 이때 드는 비용은 집의 넓이와 짐의 양에 따라 달라지고, 강제집행을 신청할 때 집주인이 미리 내야 합니다(민사집행법 제18조 제1항). 정확한 금액은 신청하는 법원의 집행관사무소에서 확인하세요.

봉 변호사 코멘트

보증금이 남아 있는데 밀린 월세가 그보다 적다면, 소송보다 먼저 "밀린 월세를 빼고 남은 보증금을 돌려줄 테니 언제까지 나가 달라"고 협의하는 쪽이 빠른 경우가 많습니다. 판결을 받더라도 남은 보증금은 어차피 돌려줘야 집행이 시작되기 때문입니다. 소송은 협의가 안 될 때 가는 길이고, 그때도 가처분과 내용증명 기록이 있으면 재판이 훨씬 단순해집니다.

정리

1. 기간 중에 끝내려면 월세 연체(주택 두 달치, 상가 세 달치)나 허락 없는 재임대 같은 해지 사유가 있어야 합니다. 기간이 끝날 때 내보내려면 기한 안에 연장하지 않겠다고 알리고, 세입자가 연장을 요구하면 법이 정한 거절 사유가 있는지 확인하세요. 상가는 실거주가 거절 사유가 아닙니다.
2. 계약을 끝낸다는 통보와 비워 줄 기한은 내용증명으로 남기고, 도착한 날짜를 기록해 두세요.
3. 소송 전에 점유이전금지가처분을 신청하고, 결정을 받으면 2주 안에 집행관에게 집행을 신청하세요.
4. 판결을 받은 뒤에도 짐은 집주인이 직접 빼지 말고 집행관에게 강제집행을 신청해야 합니다. 보증금이 남아 있으면 돌려줄 준비가 되어야 집행이 시작됩니다.

내 상황에서 무엇부터 해야 할지 막막하다면 먼저 확인해 보세요. → 내 사건 진단 바로가기