명도소송 비용 얼마나 드나 - 인지대 계산, 집행 비용, 세입자에게 돌려받는 법

1. 소송 전: 점유이전금지가처분 비용

명도소송은 몇 달이 걸립니다. 그사이 세입자가 다른 사람을 들여 놓으면 판결을 받아도 그 사람에게는 집행할 수 없어 소송을 다시 해야 합니다. 그래서 소송과 함께 세입자가 바뀌는 것을 막는 가처분을 신청하는 것이 보통입니다(민사집행법 제300조 제1항). 가처분이 소송 중에 집행돼 있으면 그 뒤에 세입자에게서 집을 넘겨받은 사람에게도 판결로 집행할 수 있습니다. 다만 세입자를 거치지 않고 들어온 사람에게는 미치지 않을 수 있습니다. 이 단계에서 드는 돈은 세 가지입니다.

인지대. 가처분 신청서에는 1만 원의 인지를 붙입니다(민사소송 등 인지법 제9조 제2항). 전자소송으로 내면 10분의 9만 내므로 9,000원입니다(제16조 제2항).

송달료. 법원이 서류를 보내는 우편 요금을 미리 냅니다. 1회분은 5,640원이고, 가처분은 당사자 한 사람마다 3회분을 내는 것이 기준입니다. 집주인과 세입자 두 사람이면 33,840원입니다.

담보. 법원은 가처분이 잘못됐을 때 세입자가 입을 손해에 대비해 집주인에게 담보를 맡기라고 합니다(제301조가 준용하는 제280조). 현금을 공탁하는 대신 법원 허가를 받아 보증보험 증권으로 대신할 수 있어서(민사소송법 제122조), 실제로 나가는 돈은 보험료 정도인 경우가 많습니다. 담보 금액은 법원이 집 가액에 비례해 사건마다 정하고, 보험료는 그 금액의 몇 퍼센트라 대개 몇만 원에서 10만 원 남짓입니다. 보험으로 대신할 수 있는지와 금액은 결정문을 보고 따릅니다.

가처분 결정을 받으면 집행관에게 집행을 신청하는데, 이때 집행관 수수료와 여비로 몇만 원이 더 듭니다. 인지·송달료·보험료·집행 수수료를 다 합치면 가처분 단계는 대략 10만~20만 원입니다. 결정이 집주인에게 고지된 날부터 2주 안에 신청해야 합니다(제301조가 준용하는 제292조 제2항).

김 변호사 코멘트

가처분 비용을 아끼려고 건너뛰었다가, 소송 중에 세입자가 가족이나 지인 명의로 점유자를 바꿔 처음부터 다시 소송하는 사건을 봅니다. 가처분에 드는 돈은 인지·송달료·보험료를 다 합쳐도 한 달 치 월세보다 적은 경우가 대부분입니다. 명도소송에서 가처분은 선택이 아니라 소송의 일부라고 생각하시는 것이 맞습니다.

2. 소송: 인지대와 송달료 계산법

소가는 시가표준액의 4분의 1

인지대는 소송으로 얻으려는 이익을 돈으로 환산한 '소가'에 따라 정해집니다. 명도소송의 소가는 집의 시세가 아닙니다. 먼저 건물 가액을 시가표준액의 2분의 1로 보고(민사소송 등 인지규칙 제9조 제2항), 임대차가 끝났다는 이유로 집을 돌려달라는 청구는 그 가액의 다시 2분의 1을 소가로 봅니다(제12조 제5호). 결국 소가는 시가표준액의 4분의 1입니다. 시가표준액은 위택스나 재산세 고지서에서 볼 수 있지만, 주택은 토지와 건물의 가액을 따로 계산하는 등 기준이 조금씩 다르므로, 전자소송 사이트의 소가 계산 화면에 집 정보를 넣어 나오는 결과를 기준으로 삼는 것이 안전합니다.

인지대 계산 예

소가가 3,000만 원이라면(시가표준액 1억 2,000만 원인 집) 인지대는 소가의 0.45%에 5,000원을 더한 14만 원이고(민사소송 등 인지법 제2조 제1항), 전자소송으로 내면 10분의 9인 12만 6,000원입니다(제16조). 소가 구간별 계산식과 송달료 전체 기준은 민사소송 비용 - 인지대·송달료 계산법과 승소 뒤 돌려받는 법에 정리되어 있습니다.

밀린 월세와 집을 비워 줄 때까지의 사용료는 집을 돌려달라는 청구와 함께 한 소장에 넣을 수 있습니다. 이 가운데 집을 비워 줄 때까지의 사용료는 인도 청구에 딸린 청구라 소가에 더하지 않지만(민사소송법 제27조 제2항), 이미 밀린 월세는 소가에 합산될 수 있습니다. 그래도 따로 소송을 내는 것보다는 함께 청구하는 편이 낫습니다. 판결 하나로 집도 돌려받고 돈도 함께 집행할 수 있기 때문입니다. 사용료는 "판결 때까지"가 아니라 "집을 비워 줄 때까지"로 청구해야 판결 뒤 실제로 나갈 때까지의 사용료가 빠지지 않습니다.

송달료

명도소송은 단독 또는 합의 사건으로 당사자 한 사람마다 15회분을 미리 냅니다. 집주인과 세입자 두 사람이면 15회 × 2명 × 5,640원 = 16만 9,200원입니다. 소송이 끝나고 남은 송달료는 돌려받습니다.

김 변호사 코멘트

시가표준액을 매매 시세로 잘못 알고 소가를 잡아 오시는 분이 있습니다. 시세 5억 원짜리 집도 시가표준액은 그보다 훨씬 낮고, 소가는 그 4분의 1이라 인지대가 생각보다 적게 나옵니다. 반대로 소가를 시세로 적어 내면 인지대를 몇 배로 내게 되니, 소장을 쓰기 전에 재산세 고지서부터 꺼내 보시기 바랍니다.

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3. 판결 뒤: 강제집행 비용

판결을 받았는데도 세입자가 나가지 않으면 집주인이 직접 짐을 뺄 수는 없고, 집행관에게 강제집행을 신청합니다(민사집행법 제258조). 집행비용은 신청할 때 집주인이 미리 냅니다(제18조 제1항). 항목과 대략의 금액은 아래와 같습니다. 법으로 정해진 금액이 아니라 지역과 현장에 따라 달라지는 시장 단가이므로, 신청하는 법원의 집행관사무소에서 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.

• 계고: 집행관이 현장을 방문해 스스로 나갈 기한을 알리는 단계입니다. 집행관 수수료와 여비로 10만~20만 원입니다.
• 노무비: 본집행에서 짐을 옮기는 인부 비용입니다. 1인당 10만~15만 원이고, 인원은 집 넓이에 따라 집행관이 정합니다. 20평 안팎 집이면 8~10명, 100만 원 안팎입니다.
• 운반비: 짐을 보관 장소로 옮기는 트럭 비용입니다. 1톤 트럭 1대에 30만~40만 원입니다.
• 보관료: 세입자가 찾아갈 때까지 짐을 두는 컨테이너 비용입니다. 보통 3개월분을 미리 내고, 컨테이너 1개에 60만~70만 원입니다.

세입자가 계고 단계에서 스스로 나가면 집행 비용은 계고 비용으로 끝납니다. 짐까지 빼야 하면 위 표의 20평 안팎 집 기준으로 200만~230만 원이고, 짐이 적은 원룸은 150만 원 안팎, 가전과 가구가 많은 집은 300만 원을 넘기도 합니다. 집행관이 먼저 현장을 방문해 스스로 나갈 기한을 알리고, 그 뒤에 짐을 옮기는 절차는 세입자 명도소송 준비 서류 4가지 - 그리고 판결 뒤 강제집행 당일 절차에 있습니다.

집행이 끝까지 이루어지면 이 비용은 세입자가 부담하는 것이 원칙입니다(제53조 제1항). 다만 따로 소송이나 지급명령으로 청구하는 것이 아니라, 집행법원에 집행비용액 확정결정을 신청해 그 결정으로 집행해야 합니다(대법원 1996. 8. 21. 자 96그8 결정). 가처분 집행에 든 집행관 수수료도 같은 방법으로 돌려받습니다.

한 가지 주의할 점은, 계고 뒤 세입자가 스스로 나가서 집주인이 집행 신청을 취하하면 그때까지 든 계고 비용은 자동으로 세입자 부담이 되지 않는다는 것입니다. 이때는 집행이 끝날 당시의 법원에 비용 부담 재판을 따로 신청해야 하고, 법원이 경위를 따져 누가 얼마를 부담할지 정합니다(대법원 2023. 9. 1. 자 2022마5860 결정). 어느 쪽이든 세입자에게 재산이 없으면 실제로 돌려받기 어려우므로, 집행 비용은 일단 집주인 돈으로 나간다고 생각하고 예산을 잡는 것이 안전합니다.

위 예시(소가 3,000만 원)로 전체를 더해 보면, 변호사 없이 직접 진행하고 세입자가 계고 단계에서 나가는 경우 가처분·소송·계고를 합쳐 60만 원 안팎이고, 20평 안팎 집의 짐까지 빼야 하면 법원 비용을 더해 250만~280만 원 정도가 됩니다.

4. 이긴 뒤 세입자에게 돌려받는 법

판결문의 한 줄로 끝나지 않습니다

소송비용은 진 쪽이 부담합니다(민사소송법 제98조). 판결문에 "소송비용은 피고가 부담한다"고 적혀 있어도 금액은 정해져 있지 않으므로, 판결이 확정되거나 가집행 선고로 집행력이 생긴 뒤에 제1심 법원에 소송비용액 확정 신청을 해서 금액을 결정받아야 합니다(제110조 제1항). 신청서에는 비용계산서와 금액을 보여 주는 서류를 붙입니다(제2항). 인지대와 송달료는 법원 기록으로 확인되고, 변호사 비용은 보수계약서나 영수증 같은 서류로 보여 줍니다. 이미 낸 돈뿐 아니라 나중에 주기로 약정한 보수도 포함됩니다.

변호사 비용은 약정한 금액과 소가에 따라 정해진 기준액 가운데 적은 쪽만 소송비용으로 인정됩니다(제109조 제1항, 변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙 제3조 제1항). 기준표는 위 민사소송 비용 글에 있습니다. 가처분을 변호사에게 맡긴 비용은 기준액의 2분의 1까지, 그것도 법원이 변론이나 심문을 연 경우에만 인정되는데(같은 조 제2항), 점유이전금지가처분은 대개 심문 없이 결정되므로 이 부분은 돌려받기 어렵다고 보는 것이 맞습니다. 강제집행에 든 비용은 소송비용과 별도이므로, 집행이 끝난 뒤 집행비용액 확정을 따로 신청합니다.

보증금에서 빼는 것이 가장 확실합니다

돌려줄 보증금이 남아 있다면, 밀린 월세는 보증금에서 공제하고 돌려주면 됩니다. 소송비용도 보증금에서 뺄 수 있는데, 서로 줄 돈과 받을 돈을 맞비기는 것을 법률 용어로 '상계'라고 합니다(민법 제492조). 다만 소송비용은 확정결정이 확정돼야 상계할 수 있는 돈이 되므로, 그 전에는 보증금에서 임의로 빼고 돌려주면 안 됩니다. 보증금이 밀린 월세로 이미 다 없어졌다면 소송비용액 확정결정을 근거로 세입자의 통장을 압류할 수 있습니다. 방법은 채권압류 및 추심명령 - 판결 뒤 상대방 통장에서 돈을 받는 절차에 정리되어 있습니다.

김 변호사 코멘트

소송비용을 돌려받는지는 결국 세입자에게 재산이 있느냐로 갈립니다. 보증금이 남아 있는 사건은 공제와 상계로 끝나지만, 보증금이 바닥난 세입자는 압류할 통장도 비어 있는 경우가 많습니다. 그래서 비용 계산을 할 때는 "이기면 돌려받는다"보다 "돌려받지 못해도 감당할 수 있는가"를 먼저 보시라고 말씀드립니다. 그 답에 따라 소송 전에 보증금 일부를 포기하고 합의로 내보내는 쪽이 싼 경우도 있습니다.

비용을 줄이는 세 가지

소송을 직접 할지 변호사에게 맡길지는 사건에 따라 다릅니다. 세입자와 연락이 되고 계약을 끝낼 사유가 분명하다면(주택 등 일반 건물은 밀린 월세 합계가 두 달치에 이를 때, 민법 제640조; 상가는 세 달치, 상가건물 임대차보호법 제10조의8) 법원 비용만으로 직접 진행하는 분도 있습니다. 세입자가 점유자를 바꾸거나 보증금을 두고 다투거나 생업 때문에 법원에 갈 수 없다면 맡기는 쪽이 결과적으로 월세 손실을 줄이는 경우가 많습니다. 어느 쪽이든 아래 세 가지는 공통입니다.

1. 전자소송으로 냅니다. 인지대가 10% 줄고 서류도 빨리 오갑니다.
2. 밀린 월세와 집을 비워 줄 때까지의 사용료를 같은 소장에 넣습니다. 사용료는 소가에 더해지지 않고, 판결 하나로 집과 돈을 함께 집행할 수 있습니다.
3. 소송 전에 내용증명으로 계약을 끝낸다는 뜻과 기한을 남깁니다. 세입자가 그 단계에서 나가면 소송 비용 전부를 아끼고, 나가지 않아도 소송에서 사유를 증명하는 서류가 됩니다.
   
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정리

1. 돈이 드는 지점은 가처분, 소송 인지대·송달료, 강제집행, 변호사 비용 네 가지입니다.
2. 명도소송 소가는 시가표준액의 4분의 1입니다. 소가 3,000만 원이면 전자소송 인지대 12만 6,000원, 송달료는 두 사람 기준 16만 9,200원이고, 가처분까지 합쳐 소송 단계 법원 비용은 50만 원이 안 됩니다.
3. 강제집행은 계고까지면 10만~20만 원, 짐까지 빼면 20평 안팎 집 기준 200만 원대입니다. 집주인이 먼저 내고 집행비용액 확정결정으로 돌려받지만, 세입자에게 재산이 없으면 어렵습니다.
4. 이긴 뒤에는 소송비용액 확정 신청을 해야 금액이 정해지고, 그 결정이 확정된 뒤 보증금에서 빼는 것이 가장 확실한 회수 방법입니다.

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