계약갱신청구권 행사 방법 - 기한, 보낼 문구, 집주인이 거절할 때 대응

주택과 상가는 기준이 다릅니다

이 글은 주택을 기준으로 씁니다. 상가는 상가건물 임대차보호법을 따르고 기준이 다릅니다. 상가 세입자는 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 연장을 요구할 수 있고(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항), 처음 계약을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 여러 번 요구할 수 있습니다(제10조 제2항). 상가에는 집주인이 직접 쓰겠다는 거절 사유가 법에 없다는 점도 주택과 다릅니다.

1단계: 요구할 수 있는 기한 확인

주택 세입자는 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 연장 의사를 전해야 합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 제6조 제1항). 이 권리는 한 번만 쓸 수 있고, 연장되는 기간은 2년으로 봅니다(제6조의3 제2항).

지금 사는 집에서 이미 한 번 연장했더라도 이 권리를 쓴 적이 없다면 이번에 쓸 수 있는 경우가 많습니다. 집주인과 합의해서 계약서를 다시 쓴 경우나, 서로 아무 말 없이 계약이 자동으로 이어진 경우는 이 권리를 행사한 것으로 보지 않는다는 것이 정부 해설의 입장입니다. 다만 당시 계약서나 문자에 "갱신요구권을 행사한다"는 표현이 있었다면 이미 쓴 것으로 볼 수 있으니 기록을 한번 확인해 보세요.

기간 안에 요구해도 집주인이 거절할 수 있는 사유가 법에 정해져 있습니다(제6조의3 제1항 각 호). 대표적인 사유는 아래와 같고, 전체 목록은 집주인 입장에서 쓴 글 세입자 계약 연장 거절 - 집주인이 알아 둘 사유, 기한, 통보 방법에서 볼 수 있습니다.

• 밀린 월세가 두 달 치에 이른 적이 있는 경우(제1호). 지금 다 갚았더라도 그런 사실이 있었으면 해당합니다.
• 집주인 동의 없이 다른 사람에게 다시 세를 준 경우(제4호)
• 고의나 큰 잘못으로 집을 망가뜨린 경우(제5호)
• 법이 정한 철거·재건축 사유가 있는 경우(제7호)
• 집주인이나 그 부모·조부모, 자녀·손자녀가 직접 들어와 살려는 경우(제8호)

기한을 셀 때는 "2개월 전까지 집주인에게 도달해야 한다"는 점이 중요합니다. 예를 들어 계약 종료일이 2026년 12월 31일이라면, 날짜를 세는 방식에 따라 마감이 하루 정도 달라질 수 있으니 늦어도 10월 30일까지는 집주인에게 연락이 닿게 하는 것이 안전합니다. 기한을 넘기면 갱신요구권으로는 연장을 요구할 수 없습니다. 가급적 종료 3~4개월 전에 여유 있게 전하는 것을 권해 드립니다.

기한을 넘겼더라도 집주인 역시 같은 기간에 연장 거절이나 조건 변경을 알리지 않았다면, 계약은 같은 조건으로 2년 더 이어진 것으로 봅니다(제6조 제1항·제2항). 다만 월세가 두 달 치에 이르도록 밀렸거나 세입자 의무를 크게 어긴 경우에는 이렇게 이어지지 않습니다(제6조 제3항).

한 가지 더, '2개월 전까지'라는 기한은 2020년 12월 10일 이후에 맺거나 연장한 계약에 적용됩니다. 그 전에 맺은 뒤 한 번도 연장하지 않은 계약이라면 기한이 '1개월 전'으로 다를 수 있으니, 오래된 계약이라면 계약일을 확인해 보세요.

봉 변호사 코멘트

집주인이 말로는 알겠다고 해 놓고 막상 만기가 되자 나가라고 하는 일은 드물지 않습니다. 기한 안에 요구했다는 기록이 없으면 세입자가 불리한 위치에서 다투게 되는 경우가 많습니다. 기한은 넉넉하게, 기록은 반드시 남긴다는 두 가지만 지켜도 분쟁의 상당수는 막을 수 있습니다.

2단계: 메시지에 넣을 문구

집주인에게 보내는 메시지에는 "주택임대차보호법에 따른 권리를 행사한다"는 점을 분명히 쓰는 것이 좋습니다. "더 살고 싶습니다"라고만 하면 법적 권리 행사가 아니라 단순한 협의 요청으로 받아들여질 수 있고, 나중에 분쟁이 생겼을 때 증거로 쓰기에도 약합니다. 아래 문구를 참고해 보세요.

[주소지] 임차인 [이름]입니다. 본인은 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약을 2년 연장하고자 합니다. 이에 대한 확인을 부탁드립니다.

연장되는 계약의 조건은 이전과 같은 것으로 봅니다(제6조의3 제3항). 다만 집주인은 보증금이나 월세를 올려 달라고 요구할 수 있는데, 그 폭은 원래 금액의 20분의 1(5%)을 넘지 못합니다(제7조 제2항). 지역에 따라 조례로 상한을 더 낮게 정할 수 있다는 단서가 있으니, 집주인이 5%를 요구하면 해당 지역 조례를 한 번 확인해 보는 것도 좋습니다.

3단계: 집주인에게 전달하는 방법

전달 방법은 법에 따로 정해져 있지 않습니다. 중요한 것은 "2개월 전까지 집주인에게 도달했다"는 사실을 나중에 증명할 수 있어야 한다는 점입니다.

문자나 카카오톡이 가장 간편합니다. 읽음 표시까지 남으면 증거로 쓰기 좋습니다. 전화로 이야기했다면 통화 내용을 녹음해 두세요. 통화 당사자가 자기 통화를 녹음하는 것은 법에 어긋나지 않습니다(대법원 2021. 8. 26. 선고 2021다236999 판결).

집주인이 연락을 피하거나 더 확실한 기록을 남기고 싶다면 우체국에서 내용증명을 보내는 방법이 있습니다. 어떤 내용의 문서를 언제 보냈는지 우체국이 증명해 주는 우편입니다. 창구 기준으로 같은 문서를 3통 준비하면 우체국이 1통을 3년간 보관하고, 1통은 상대방에게, 1통은 본인이 가집니다. 인터넷우체국에서도 보낼 수 있습니다. 이 글의 주제처럼 도달한 날짜 자체가 쟁점이 되는 경우라면, 배달된 날짜를 우체국이 따로 증명해 주는 '배달증명'을 함께 신청해 두는 것이 좋습니다. 내용증명에 꼭 들어가야 할 내용은 내용증명 작성법 - 반드시 들어가야 하는 것들을 참고하세요.

내용증명 작성이나 우체국 방문이 어렵다면 로에버 내용증명 서비스에서 간편하게 작성하고 발송할 수 있습니다. 문서 출력부터 우체국 접수까지 대신 해드리고, 실시간으로 배송 현황 조회도 해드립니다. 상대방 휴대전화 번호만 안다면 우체국을 거치지 않는 전자 내용증명으로 바로 보낼 수도 있습니다. → 로에버 내용증명 바로가기

4단계: 실거주를 이유로 거절당했을 때

집주인 본인이나 그 부모·조부모, 자녀·손자녀가 직접 들어와 살겠다고 하면 세입자의 연장 요구를 거절할 수 있습니다(제6조의3 제1항 제8호). 그러나 말로만 "내가 들어가 살겠다"고 하는 것으로는 부족한 경우가 많습니다.

집주인이 증명해야 합니다

직접 살겠다는 사유가 진짜라는 점은 집주인이 증명해야 합니다. 대법원은 실거주 의사가 있었는지 집주인이 증명해야 한다고 판단했고, 이때 집주인과 가족의 주거 상황 등 구체적인 사정을 종합해서 본다고 했습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결). 집을 사서 새로 집주인이 된 사람도 기한 안에 통보했다면 같은 사유로 거절할 수 있습니다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결).

거절 통보를 받았다면 바로 이사를 결정하기보다, 집주인에게 누가 언제 들어와 살 예정인지 문자나 내용증명으로 물어 답을 받아 두는 것이 좋습니다. 그 답변이 나중에 손해배상을 다툴 때 중요한 자료가 되는 경우가 많습니다.

거절해 놓고 다른 사람에게 세를 놓았다면

집주인이 실거주를 이유로 거절했는데, 연장되었더라면 이어졌을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 놓았다면 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다(제6조의3 제5항). 여기서 '정당한 사유'는 집주인이 거절 당시 예상하기 어려웠고 피하기도 어려웠던 사정을 말하며, 그런 사정이 있었다는 점도 집주인이 증명해야 한다는 것이 대법원의 판단입니다(대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결).

집주인이 실제로 사는지 확인하는 법

이사한 뒤 집주인이 정말 그 집에 사는지 확인하고 싶다면 주민센터를 방문해 보세요. 예전 임대차계약서와 신분증을 챙겨 가는 것이 좋습니다. 실거주를 이유로 연장을 거절당한 전 세입자는 그 집의 임대차 정보를 요청할 수 있습니다(제3조의6 제3항, 같은 법 시행령 제5조 제5호). 대상은 연장되었더라면 이어졌을 기간 중에 있는 임대차계약이고, 확인할 수 있는 내용은 아래와 같습니다(시행령 제6조 제1항).

• 확정일자를 받은 날: 내가 나간 뒤 새 세입자가 확정일자를 받았는지 알 수 있습니다.
• 임대인·임차인의 이름(법인이면 법인명), 보증금·월세, 임대차기간

확정일자를 받지 않은 계약은 이 방법으로 확인되지 않을 수 있습니다. 전입세대확인서는 그 집의 소유자나 지금 사는 세입자 등 법이 정한 사람만 뗄 수 있어서(주민등록법 제29조의2 제2항), 이미 이사를 나온 세입자는 스스로 발급받기 어렵습니다.

확인한 정보에 모르는 사람의 이름이 적혀 있다면 손해배상을 청구할 근거가 됩니다. 정보 열람 결과와 거절 당시 집주인이 보낸 문자·내용증명, 내가 낸 이사비·중개보수 영수증을 함께 모아 두세요.

손해배상 금액은 어떻게 정해지나

배상액은 거절할 때 금액을 미리 합의하지 않았다면 아래 세 가지 중 가장 큰 금액입니다(제6조의3 제6항). 보증금이 있으면 법이 정한 비율로 월세로 바꿔서 계산합니다.

• 거절 당시 월세 3개월분
• 집주인이 새 세입자에게 받는 월세와 내가 내던 월세 차액의 2년분
• 이사비, 중개보수 등 거절 때문에 실제로 입은 손해액

조정과 지급명령

집주인이 배상을 거부하면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다(제21조 제1항). 실거주 거절에 따른 손해배상도 조정 대상입니다(같은 법 시행령 제22조 제3호). 다만 집주인이 조정에 응하지 않겠다고 통지하면 신청이 각하되므로(제21조 제3항 제5호), 집주인이 대화 자체를 거부하는 상황이라면 바로 법원 절차로 가는 것이 빠를 수 있습니다.

법원 절차 가운데 지급명령은 집주인이 크게 다투지 않을 것 같을 때 맞는 절차입니다. 집주인이 지급명령을 받고 2주 안에 이의신청을 하면 일반 소송으로 넘어갑니다(민사소송법 제470조 제1항, 제472조 제2항). 어떤 경우에 지급명령이 맞는지는 지급명령신청 전 확인할 3가지 - 요건, 비용, 절차에서 확인할 수 있습니다.

봉 변호사 코멘트

실거주 거절 사건에서 결과를 가르는 것은 "집주인이 정말 들어와 살 생각이었는가"라는 질문 하나인 경우가 많습니다. 거절 당시 집주인이 보낸 문자 한 줄, 통화 녹음 한 건이 그 답을 정하는 자료가 됩니다. 거절을 통보받은 날부터 집주인과 주고받은 모든 연락을 지우지 말고 모아 두세요.

봉 변호사 코멘트

세입자분들이 "집주인이 거짓말을 했으니 전부 다 받을 수 있지 않느냐"고 묻는 경우가 있는데, 법이 정한 배상액은 위 세 가지 중 큰 금액이고 그 이상을 받으려면 실제 손해를 따로 증명해야 합니다. 어느 기준이 유리한지는 새 세입자의 월세가 얼마인지에 따라 달라지므로, 주민센터에서 정보를 확인한 뒤에 금액을 정하는 것이 좋습니다.

실거주 거절에 어떻게 대응할지 판단이 어렵다면 변호사와 먼저 상의해 보세요. → 로에버 변호사 상담 접수하기

정리

1. 주택 세입자는 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 연장 의사가 집주인에게 도달하게 하세요. 권리는 한 번, 연장 기간은 2년입니다.
2. 메시지에는 "주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 행사한다"는 문구를 넣으세요.
3. 문자·카카오톡은 기록을 남기고, 집주인이 연락을 피하면 내용증명을 보내세요.
4. 집주인이 실거주를 이유로 거절하면 그 사유는 집주인이 증명해야 합니다. 거절 당시 받은 연락을 모두 보관하세요.
5. 거절 뒤 연장되었을 기간 안에 다른 사람에게 세를 놓았다면, 주민센터에서 정보를 확인한 뒤 법이 정한 세 기준 중 큰 금액을 청구할 수 있습니다.